Entre 25 y 50 por ciento de las operaciones que estaban encaminadas a fines de abril se paralizaron. “El único aporte de los bancos fue estirar los plazos para escriturar.”
La suba del dólar de las últimas semanas afectó fuertemente a la actividad inmobiliaria. Los referentes del sector explicaron que entre una cuarta parte y la mitad de las operaciones que estaban encaminadas se paralizaron por el descalabro cambiario. Los principales perjudicados son los tomadores de los créditos UVA, que en cuestión de días se ven necesitados de acceder a un crédito muy superior a lo previsto. En muchos casos, la relación crédito-sueldo no permite esa ampliación y la operación se cae. En abril se había registrado un nivel récord de escrituración de propiedades a partir del crecimiento de los créditos bajo el esquema UVA. Con la devaluación, se espera una baja de las escrituras para los próximos meses.
“Tradicionalmente, cuando el dólar se pone nervioso, el mercado inmobiliario empieza a perder velocidad. Este situación afectó especialmente a aquellos que ya tenían otorgado un crédito por el sistema UVA, habían elegido la propiedad y la escribanía. Para un inmueble de 150 mil dólares, se requieren, por ejemplo, que el tomador del crédito aporte 50 mil dólares, mientras que 100 mil pone el banco, o sea, 2 millones de pesos. Con la devaluación del peso que se observó en estos días, el cliente necesita 300 mil pesos más de crédito para acceder a esa propiedad. Si no aparece el crédito de familiares o de amigos, la persona no puede concretar la operación. En esta situación tan complicada, lo único que han hecho los bancos fue dar 20 días más para poder escriturar”, explicó a este diario Armando Pepe, presidente del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios.
“El que vio que sus amigos están comprando con UVA y estaba averiguando para salir a buscar departamento, ahora paró la búsqueda. En cambio, para los que tienen los dólares en efectivo y no recurren al crédito, no hay problema y siguen cerrando operaciones”, agregó Pepe.
Los créditos indexados a la UVA, es decir, a los precios, explicaban hasta antes de esta devaluación el 90 por ciento del financiamiento otorgado por los bancos a las personas físicas. Según los datos del Banco Central, en marzo los créditos hipotecarios UVA alcanzaron los 164.655 millones de pesos, con un aumento interanual del 142 por ciento. El éxito de la línea es que la cuota inicial que debe afrontar el tomador resulta inferior al resto de las opciones de créditos hipotecarios y también son más bajos los requerimientos de ingresos demostrables.
“En las operaciones hipotecarias, estos movimientos del dólar disparan una etapa de renegociación. Estimamos que la mitad de las operaciones se logran concretar y la otra mitad tienen problemas. De los que tienen problemas, la mitad renegocia y la otra mitad directamente queda afuera de la calificación y tiene que volver a comenzar una búsqueda resignando metros o ubicación, por ejemplo”, señaló ante la consulta de este diario Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
La caída de una operación inmobiliaria no sólo es una decepción para el que quiere comprar sino que implica haber realizado muchos trámites sin objeto. Se estima que el proceso de acceso al crédito demora hasta 120 días, una eternidad en el actual contexto macroeconómico. “Si en cualquier etapa del trámite se mueve el dólar un 10 por ciento, como pasó ahora, un crédito de 2 millones de pesos –100 mil dólares– aumenta en 200 mil pesos. Si la persona aporta 400 mil pesos de capital propio, necesita conseguir 40 mil pesos adicionales y que además el banco le apruebe la ampliación del crédito. Hay un porcentaje que no logra volver a calificar. Esto se va a sentir en la escrituración del próximo trimestre”, agregó Bennazar.
Más allá del “efecto dólar”, la suba de la inflación encarece las cuotas para los deudores, y el riesgo de una crisis cambiaria genera un escenario de fuerte incertidumbre para aquellos que optaron por los créditos UVA. El sistema prevé que si la inflación supera a la variación salarial promedio, el deudor puede pedir la extensión del plazo de devolución del crédito.
