Es para las propiedades compradas a partir de 2018. Cómo se paga, caso por caso.
Los inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2018 tendrán que pagar sobre la diferencia entre el precio de compra y el de una posterior venta, el 15 %, en concepto de Impuesto a las Ganancias.
Quedan eximidos de este tributo “cedular”, creado por la última reforma y que fue reglamentada esta semana, únicamente los que constituyen la casa habitación del vendedor.
El decreto 1170 define como inmueble afectado a “casa habitación” a aquel que tiene destino de vivienda, familiar y de ocupación permanente.
Por otro lado, en las ventas de los inmuebles que fueron adquiridos hasta el 31 de diciembre de 2017, seguirá la obligación de pagar el 1,5 % del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) en el momento de realizarse la escritura.
Qué se pagaba antes
Antes de la reforma, impuesta por la ley 27.430, cuando las personas físicas transferían un inmueble tenían que pagar el 1,5% del valor de la escritura (ITI), retenido por el escribano que intervenía en la operación.
El tributo debía pagarse en la medida que el inmueble que se transfería no constituía la casa habitación del vendedor.
Para poder eximirse del pago debía efectuarse un trámite desde la página Web de la AFIP, ambas operaciones de reemplazo de los inmuebles debían concretarse dentro del lapso de un año.
Cuando el Poder Ejecutivo envió el proyecto de reforma al Congreso, proponía eliminar definitivamente el ITI, cosa que finalmente no ocurrió, ya que sigue vigente. Hasta el 31 de diciembre de 2017 las personas físicas que vendían un inmueble no pagaban el Impuesto a las Ganancias porque esas operaciones no eran habituales, pero ahora el nuevo texto legal sacó el requisito que se exigía de habitualidad y lo grava con el Impuesto a las Ganancias.
Luego de la reforma
Entonces ahora convivirá el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) con el Impuesto a las Ganancias; de esta forma, en esas operaciones se aplicará uno u otro tributo.
Los resultados obtenidos por la transferencia que realicen las personas de inmuebles que hayan comprado a partir del 1 de enero de 2018 quedan gravados al 15% en el Impuesto a las Ganancias.
Si el inmueble se recibió por herencia estará alcanzado por Ganancias sólo cuando el donante que lo cede lo adquirió también a partir de este año 2018.
Para tener que pagar el Impuesto a las Ganancias la condición es que el titular posea más de un inmueble y transfiera uno de ellos, siempre que no sea su casa habitación.
En cambio cuando se vende un bien que fue adquirido antes del 2018, seguirá rigiendo el ITI, en donde el escribano le debe retener al vendedor el 1,5% sobre el valor de la escritura en la medida que no reemplace ese bien dentro del plazo de un año de efectuada la venta.
Forma de pago
A través de la Resolución General 4190, la AFIP aclaró que para las operaciones alcanzadas por Ganancias el escribano no tendrá que aplicar la retención que ordenaba una norma anterior. Habrá que ver si en el futuro se reglamenta la forma de ingreso vía retención del escribano o por ingreso directo del vendedor del inmueble.
El Impuesto a las Ganancias se calcula aplicando la tasa del 15% sobre la diferencia entre el valor de venta actual menos el de costo actualizado por el índice IPIM (INDEC) y los gastos de la venta. Si una persona recibe como herencia un inmueble que fue adquirido por el donante antes del 2018, y luego el heredero lo vende debería pagar el 1,5% de ITI y no el Impuesto a las Ganancias.
Otra novedad que introdujo la última reforma tiene que ver con el valor locativo de los inmuebles y el de incorporación al patrimonio que esos bienes tienen en los casos de herencias. En el primer caso el valor no podrá ser inferior al precio de mercado, y en el segundo caso (herencias) el valor de los inmuebles se incorpora al patrimonio del heredero al importe impositivo del anterior titular o, de no existir, al valor de mercado. Anteriormente, se tomaba de referencia el valor fiscal del inmueble.
Cuándo se considera venta
Según el decreto reglamentario, se considera configurada la operación de venta, que estará alcanzada por el Impuesto a partir del 1° de enero de 2018, inclusive, cuando:
a) Se otorga la escritura traslativa de dominio;
b) Se suscribe el boleto de compraventa u otro compromiso similar, siempre que se entregue la posesión;
c) Se concede la posesión, aun cuando el boleto de compraventa u otro compromiso similar se hubiere celebrado con anterioridad;
d) Se adquiere el boleto de compraventa u otro compromiso similar –sin la posesión o de otro modo se hubiesen adquirido derechos sobre inmuebles; o
e) Se produce el ingreso al patrimonio del causante o donante, en caso de bienes recibidos por herencia, legado o donación.
Cuando se trate de obras en construcción sobre inmueble propio, producidas antes del 1 de enero de 2018, la enajenación del inmueble construido quedará alcanzada, de corresponder, por el impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) y no por el Impuesto a las Ganancias.
Se definen como ganancias de fuente argentina las generadas por la transferencia de derechos sobre inmuebles situados en el país, con independencia de la nacionalidad, domicilio o residencia del titular o de las partes que intervengan en las operaciones.
En caso de no poder determinarse el valor de adquisición, se considerará el valor de plaza del bien a la fecha de incorporación al patrimonio del enajenante o donante, el que deberá surgir de una constancia emitida y suscripta por un corredor público inmobiliario matriculado, por otro profesional matriculado cuyo título habilitante le permita dentro de sus incumbencias la emisión de tales constancias o por una entidad bancaria perteneciente al Estado Nacional, Provincial o a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Para los casos de inmuebles ubicados en el exterior, transferencias que estarán gravadas también, la valuación deberá surgir de dos constancias emitidas por un corredor inmobiliario o por una entidad aseguradora o bancaria, de ese país. La ganancia de los residentes en el exterior, derivada de la enajenación o transferencia de derechos sobre inmuebles situados en el país, quedará alcanzada a la alícuota del 15%, pudiendo descontarse sólo aquellos gastos realizados en el país.
El adquirente o cesionario deberá retener el impuesto con carácter de pago único y definitivo debiéndolo ingresar en forma personal o, de no ser residente, a través de su representante legal en el país.
Casos
1) Venta del único inmueble adquirido hasta el 31 de diciembre de 2017 que es casa habitación y lo reemplazará por otro dentro del año: no paga ITI, ni el Impuesto a las Ganancias. Debe hacer el trámite de exención desde la página de la AFIP.
2) Venta de un segundo inmueble comprado antes del 31 de diciembre de 2017: Paga el 1,5% del ITI, lo retiene el escribano.
3) Venta de la casa habitación que había sido comprada en 2018: no paga Ganancias, tampoco ITI.
4) Venta del segundo inmueble adquirido en 2018: paga el 15% sobre el resultado obtenido (precio de venta menos el costo).
5) Bien vendido que había sido heredado en 2018, que el donante adquirió antes del 31 de diciembre de 2017: Paga el ITI del 1,5%.
6) Bien heredado en 2018 que luego se vende y que el donante originalmente compró en 2018: paga el Impuesto a las Ganancias.
7) Bien vendido en 2018 que había comenzado a construirse en 2017: Paga el ITI.
